계약금 돌려받을 수 있나요?

주문하신 옷이 약속된 날짜보다 늦게 도착하여 속상하셨겠어요. 다른 옷을 이미 구매하셨다니 더욱 난감하시겠네요.

【판시사항】
국토이용관리법상의 산림보전지역으로서 거래신고를 요하는 토지의 매매계약이 거래신고전에 이루어지고 그 매매대금이 권고적정가격을 초과한다 하더라도 사후에 신고하고 감액조정할 기회가 있으므로 거래신고전 매매계약을 당연무효라 할 수 없고 그 매매계약에 기한 토지의 소유권이전등기가 불가능하게 되었다고도 볼 수 없다.

【판결전문】
【원 고】 김영대 【피 고】 서정의 【주 문】 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 금 16,000,000,000원 및 이에 대하여 1988.4.6.부터 이 사건 소장부본송달일까지 연 5푼, 그 다음날부터 다 갚을때까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고. 【이 유】 원고와 피고 사이에 1988.4.6. 원고가 피고로부터 피고 소유의 경기 포천읍 선단리 산 46 임야 20,958제곱미터(이 토지는 1988.5.21.같은 리 산 46 임야 15,842제곱미터와 같은 리 산 46의2 임야 5,116제곱미터로 분할되었다) 및 같은 리 산 46의1 잡종지 460제곱미터의 각 토지(매매목적 토지는 도합 약 6,000평이었으며 이하 위 토지라고만 부른다)를 매매대금 160,000,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 원고가 위 같은 날 계약금 16,000,000원을 피고에게 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 이에 원고는 위 토지매매계약은 위 토지일부상에 원고의 가구공장을 신축할 목적으로 체결되었는데 위 계약체결후 원고가 알아본바, 위 토지는 국토이용관리법상의 산림보전지역으로서 공장부지로의 전용이 불가능한 지역일 뿐만 아니라 위 토지는 토지거래신고구역으로서 위 토지의 매매계약당사자는 그 매매, 목적토지의 면적, 용도, 매매대금 등을 관할군수를 거쳐 관할도지사에게 신고하여야 하고 위 매매대금 160,000,000원은 그 적정가격 19,260,180원을 현저히 초과하여 위 매매대금을 감액조종하지 아니하고는 토지거래신고를 할 수 없으므로 위 매매계약으로는 위 각 토지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기도 경료할 수 없어 결국 위 매매계약은 그 목적을 달성할 수 없음에도 불구하고, 피고는 위 토지는 공장부지로 전용할 수 있다고 거짓말하고 위 토지가 거래신고구역인 점 등을 숨겨 앞서 본 매매계약으로도 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료할 수 있는 것처럼 원고를 기망하여 이에 속은 원고가 피고의 사기에 의한 의사표시로 앞서본 매매계약을 체결하였다 하여 원고는 이 사건 소장부본의 피고에게의 송달로 위 매매계약을 해제(취소의 주장으로 본다)의 의사표시를 하였다 하여 피고는 위 매매계약의 해제로 인한 원상회복의 의무로서 원고로부터 수령한 위 계약금 16,000,000원을 원고에게 반환할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제5호증(가격조정권고서), 갑 제6호증(도시계획확인원), 갑 제7호증(질의회신통보), 갑 제8호증(통지문), 갑 제9호증(질의서회신), 갑 제10호증의 1 내지 3(각 등기부등본), 갑 제11호증의 1, 2, 3(각 토지대장등본)의 각 기재 및 변론의 전취지를 종합하면 위 토지는 원고 주장과 같이 국토이용관리법상의 산림보전지역으로서 공장부지 등으로의 전용이 불가능하며 토지거래계약신고구역으로서 위 토지의 매매계약당사자는 그 매매 목적토지의 면적, 용도, 매매대금의 금액 등을 관할군수를 거쳐 도지사에게 신고하여야 하는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으나, 원고 주장의 위 토지매매계약체결의 목적(위 토지 일부상에 원고의 가구공장을 신축하려는 것)을 위 토지매매계약의 내용으로 하는데 원.피고간에 합의가 있었다는 점 및 피고가 위 매매계약체결당시 원고에게 위 토지를 공장부지로 전용할 수 있다고 원고에게 거짓말을 하고, 위 토지가 거래신고구역인 점을 알고도 이를 숨겨 원고를 기망하였다는 점에 부합하는 갑 제3호증의 1, 2(각 내용증명), 갑 제4호증(회신문)의 각 기재 및 증인 이덕영의 증언은 믿을 수 없고 갑 제1호증(부동산매매계약서)의 기재는 위와 같은 점을 인정할 만한 자료가 되지 아니하고 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 국토이용관리법상 거래신고를 요하는 토지의 매매에 있어 신고를 하지 아니하고 매매계약을 체결하였다 하더라도 사후에 신고하면 하자가 치유된다고 보아야 할 것이고 그 매매대금이 관할관청이 권고하는 적정가격을 초과하여 관할관청으로부터 매매대금감액조종권고를 받았다 하더라도 이는 당사자간의 합의에 의하여 매매대금을 재조정하는 기회가 주어지는 것에 불과할 뿐이고 권고대로 따르지 아니하였다고 하여 신고를 하지 아니한 것으로 된다거나, 또는 그 토지매매계약이 무효로 된다고는 볼 수 없다 할 것이므로 위 토지매매계약에 기하여 위 토지에 관한 원고 앞으로의 소유권이전등기절차이행이 불가능하다고는 볼 수 없다 할 것이니, 결국 원고가 피고의 기망에 의하여 매매계약을 체결하였다거나, 또는 매매의 목적달성이 불가능함을 들어 원고에게 이건 계약의 취소권 또는 해제권이 있음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유없다. 원고는 또한 피고가 1988.4.말경 그 대리인인 소외 정태운을 통하여 위 토지를 제3자에게 매도하여 그 매매계약금을 받아 원고의 위 토지매매대금을 돌려 주겠다고 약속한 바 있으므로 원고와 피고간의 위 토지매매계약은 이로 인하여 합의해제하고 피고가 원고로부터 수령한 본건 계약금을 원고에게 반환하기로 약정한 것이라고 주장하므로 살피건대, 원고의 위 주장에 부합하는 증인 이덕영의 증언은 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며 다만 증인 정태운의 증언 및 변론의 전취지를 종합하면 위 정태운은 원·피고간의 위 토지매매계약채결의 중개인으로서 원고가 위 매매계약을 해제하겠다고 하고 피고가 이에 응하지 아니하자 피고와는 아무런 의사연락없이 위 정태운 스스로 위 토지를 제3자에게 다시 매도하여 그 매매계약금을 받아 원고의 계약금에 충당하면 어떠냐고 원고에게 제의한 사실이 있었음을 인정할 수 있을 뿐인 바 위와 같은 사실만으로는 위 정태운이 피고의 대리인으로서 위 토지매매계약을 합의 해제하고 피고가 원고로부터 수령한 계약금을 원고에게 돌려주기로 약정한 것으로 볼 수 없으므로 원고의 위 예비적주장도 이유없다. 그렇다면 위 토지매매계약이 취소되었거나 또는 해제되었음을 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 이유없다 할 것이므로 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김훈(재판장) 하광룡 김창보

※ 아래는 수집된 판례·법령 정보 안내이며, 법률 자문·소송 대리가 아닙니다. 구체적 사건은 변호사·법률구조공단 상담을 권합니다.